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Alquiler con opción a compra

Muy buenos días a tod@s,
Mi caso es el siguiente:
alquilamos en Junio una vivienda en la que también ejercemos nuestra actividad empresarial (en el garaje). Nos hicieron un contrato de alquiler con opción a compra que nosotros no pedimos, pues no pensamos comprar, pero tampoco nos importó.
Todas mis dudas o cuestiones son las siguientes:
-Me aplican en factura el 10% de IVA cada mes, ¿es correcto? De ser así, ¿me lo deduzco en el modelo 303?
-En la factura no aplican la correspondiente retención de IRPF porque me dicen que no es necesario (el arrendador es una constructora que no me ha entregado el correspondiente Certificado de exoneración de retención para arrendadores), aunque una cláusula del contrato bien que especifica que es mi obligación para con la Hacienda Tributaria presentar las declaraciones trimestrales al respecto.
-No sé cómo tratar esta situación con respecto a las declaraciones trimestrales: por un lado el mod. 303 IVA, por otro como gasto en el mod. 130 IRPF y por último como local arrendado ¿mod. 115? (va a ser la primera vez que lo vaya a presentar) (la parte de la vivienda destinada a negocio asciende al 45% de la totalidad)
Tal vez son demasiadas cuestiones.
He buscado información al respecto pero parece que hay mucho desconocimiento y al final no consigo que nada me quede claro.
Finalmente he pensado en vosotros, tal vez tenga suerte.
Un abrazo a tod@s y feliz fin de verano.

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